Spätestens seit 2022 hat sich die Finanzwelt auf den Kopf gestellt: Die Zinsen sind rasant gestiegen und damit hat sich das Spiel für Immobilienkäufer deutlich verändert. Gleichzeitig erlebten Aktienmärkte turbulente Zeiten – 2022 etwa brach der Weltaktienindex um fast 18 % ein, legte dann 2023 aber wieder über 24 % zu. Viele fragen sich nun: Sollte man sein Geld 2025 lieber in ETFs anlegen oder doch in „Betongold“ investieren? Diese Frage ist hochaktuell, weil wir gerade einen Wendepunkt sehen.
Nach einem jahrzehntelangen Immobilienboom fielen 2023 erstmals seit 2007 die Immobilienpreise in Deutschland wieder deutlich – im Schnitt um 8,4 % gegenüber dem Vorjahr. Zugleich entdecken immer mehr Deutsche den Aktienmarkt: 2022 investierten 12,9 Millionen Menschen (rund 18 % der Bevölkerung) in Aktien oder ETFs – so viele wie nie zuvor. Die Zeiten ändern sich, und mit ihnen die Vor- und Nachteile von Immobilien und ETFs. Was früher als sicher galt, wird plötzlich hinterfragt.
2025 ist ein Jahr der Entscheidungen. Hohe Inflation und steigende Zinsen machen Sparbücher zwar etwas attraktiver, aber wer langfristig Vermögen aufbauen will, schaut weiterhin auf Aktien und Immobilien. Beide Anlageformen haben ihre Fans: Die einen schwören auf das „sichere“ Gefühl einer Immobilie, die anderen schätzen die Flexibilität und Einfachheit von ETFs. In diesem Artikel schauen wir uns ganz direkt und persönlich an, was für absolute Einsteiger wichtig ist, um die richtige Entscheidung zu treffen. Ohne Fachchinesisch, aber mit aktuellen Zahlen, Beispielen und klaren Worten.
Grundlagen: Was genau sind ETFs und Immobilien als Geldanlage?
Bevor wir ins Eingemachte gehen, klären wir die Basics – ganz ohne Jargon. ETFs (Exchange Traded Funds) sind nichts Mysteriöses, sondern schlicht börsengehandelte Indexfonds.
Stell Dir einen großen Topf vor, in dem hunderte Aktien aus aller Welt liegen – ein ETF bildet zum Beispiel den Weltaktienindex nach. Wenn Du in einen ETF investierst, erwirbst Du winzige Anteile an all diesen Unternehmen auf einmal. Das ist breit gestreut und günstig, weil ETFs passiv verwaltet werden. Für Einsteiger sind ETFs attraktiv, da man schon mit kleinen Beträgen (oft ab 25 € im Monat) starten kann und kein Finanzprofi sein muss.
Immobilien als Investment bedeuten dagegen konkretes Eigentum an etwas Physischem – meist ein Haus oder eine Wohnung. Dabei gibt es zwei grundlegend verschiedene Ansätze: Eigennutzung vs. Vermietung.
- Eigennutzung: Du kaufst z. B. eine Wohnung, um selbst darin zu wohnen. Die Immobilie ist dann sowohl Zuhause als auch Vermögenswert. Du erzielst keine monatlichen Einnahmen daraus, sparst aber die Miete, die Du sonst zahlen müsstest. Langfristig baust Du Vermögen auf, weil die Immobilie idealerweise an Wert gewinnt und Du monatlich den Kredit tilgst (falls finanziert). Dieser Weg ist für viele attraktiv, weil er greifbar ist – man wohnt in den eigenen vier Wänden und fühlt sich abgesichert. Allerdings ist es auch eine Art “erzwungenes Sparen”, denn Dein Geld steckt in Ziegelsteinen und Du kommst nicht einfach mal so ran.
- Vermietung: Hier kaufst Du eine Immobilie als Kapitalanlage, vermietest sie an Mieter und erzielst Mieteinnahmen. Du wirst damit zum privaten Vermieter und das Objekt soll Rendite abwerfen. Im Idealfall zahlen die Mieter über die Jahre Deinen Kredit ab (sie finanzieren Dein Vermögen mit), und obendrein steigt der Immobilienwert. Dieser Ansatz klingt super, erfordert aber Kapital, Verantwortung und Nerven: Du musst Dich um Mieter kümmern, Reparaturen organisieren und das Mietausfallrisiko tragen. Nicht zu vergessen: Vermieten ist ein kleines Unternehmen – mit allem, was dazugehört, von Nebenkostenabrechnungen bis Steuererklärungen.
Wichtig: Immobilien gelten vielen als „Betongold“ – etwas Solides, Greifbares. ETFs dagegen sind in den Köpfen eher abstrakt („nur Wertpapiere“). Doch in Wahrheit sind beide Anlageformen Mittel zum Zweck: Sie sollen Dein Geld über lange Sicht vermehren. Wie das geschieht, unterscheidet sich grundlegend: Der Wert eines ETFs schwankt täglich mit den Börsen, Du siehst also ständig, wie Dein Depot rauf oder runter geht. Bei Immobilien merkst Du tägliche Wertschwankungen nicht, aber ihr Wert verändert sich ebenfalls – nur im Hintergrund. Zudem kannst Du eine Immobilie nicht beliebig stückeln oder spontan verkaufen, während Du ETFs jederzeit an der Börse handeln kannst. Diese grundlegenden Unterschiede sollten wir im Hinterkopf behalten, wenn wir Rendite, Risiko und Co. vergleichen.
Renditevergleich: Wie viel bringt ein ETF, wie viel eine Immobilie?
Kommen wir zum Kern: Wie viel kann man verdienen? Schließlich geht es beim Vermögensaufbau darum, am Ende mehr herauszubekommen, als man eingezahlt hat. Hier gibt es erhebliche Unterschiede zwischen ETFs (also dem Aktienmarkt) und Immobilien – und auch einige Gemeinsamkeiten.
Durchschnittliche Rendite bei ETFs
Historisch gesehen sind breit gestreute Aktieninvestments sehr renditestark.
Weltweite Aktien-ETFs (z. B. auf den MSCI World Index) haben in der Vergangenheit etwa 7 % Rendite pro Jahr im Durchschnitt erreicht (vor Inflation). Das heißt, wenn Du lange genug investiert bleibst, hat Dein Geld sich im Schnitt um 7 % pro Jahr vermehrt – natürlich nicht jedes Jahr gleichmäßig, sondern mal +20 %, mal -10 %, etc. Finanztip empfiehlt, für die Zukunft eher konservativ mit ~6 % pro Jahr zu kalkulieren. Zum Vergleich: Ein Sparbuch liefert vielleicht 1 % oder 2 %, da erscheinen 6–7 % sehr attraktiv. Wichtig ist aber: Diese Rendite kommt mit Schwankungen (dazu gleich mehr bei Risiko). Wer 10.000 € in einen Welt-ETF steckt, könnte nach einem sehr guten Jahr z. B. 11.000 € haben, nach einem schlechten Jahr aber auch nur 9.000 €.
Langfristig glättet sich das. Nach 15+ Jahren Anlagehorizont waren Aktien in der Vergangenheit nahezu immer im Plus – Studien zeigen, dass über 20 Jahre in 98 % der Fälle Aktieninvestoren mehr Rendite erzielen als Immobilienbesitzer. Das liegt an der starken globalen Wirtschaftsentwicklung, die sich in Aktienkursen widerspiegelt.
Durchschnittliche Rendite bei Immobilien
Immobilienrendite setzt sich aus zwei Komponenten zusammen: Wertzuwachs der Immobilie + Mieteinnahmen (bei Vermietung). In Deutschland waren Immobilien lange Zeit renditeschwächer als Aktien – oft sprach man von ~3 % jährlichem Wertzuwachs.
In den Boom-Jahren 2010–2020 stiegen die Preise in Top-Städten allerdings zweistellig, was viele überdurchschnittliche Gewinne erleben ließ. Doch schauen wir auf nachhaltige Größen: Experten wie der Finanzautor Gerd Kommer fanden, dass Wohnimmobilien in Deutschland inflationsbereinigt nur ca. 1 % pro Jahr an Wert gewonnen haben, während Aktien (ETF-Portfolio) real ~3 % brachten. Nominal (ohne Inflation) kann man also vielleicht von ~3 % Immobilien-Wertzuwachs vs. ~6–7 % Aktienrendite ausgehen über sehr lange Zeiträume. Das klingt so, als wären Aktien klar besser – aber: Bei Immobilien kommt die Miete dazu.
Die Mietrendite (Bruttomietrendite) bezeichnet die jährlichen Mieteinnahmen im Verhältnis zum Kaufpreis.
Sie variiert stark je nach Stadt und Lage. 2024 lag die durchschnittliche Bruttomietrendite in den 30 größten Städten bei etwa 3,8 %. In teuren Metropolen ist sie niedriger – München, Hamburg oder Berlin bringen oft nur ~3 % oder sogar knapp darunter, weil die Kaufpreise extrem hoch sind. In kleineren Städten oder Randlagen gibt es hingegen Objekte mit 5 % und mehr (z. B. Chemnitz ~5,6 %, Hagen ~5,3 %). Die Mietrendite ist also die laufende „Verzinsung“ Deines eingesetzten Kapitals – zumindest brutto. Netto bleibt weniger übrig, weil Du von den Mieten ja Kosten bestreiten musst (Instandhaltung, Hausgeld, eventuelle Verwaltung etc.).
Eine Nettomietrendite von 2–3 % ist in vielen Fällen realistischer nach Abzug aller laufenden Kosten. Dazu kommt dann der Wertzuwachs der Immobilie, der – wie gesagt – langfristig vielleicht um die 2–3 % p.a. liegen kann (je nach Marktphase auch mal mehr oder weniger). In Summe kann eine schuldenfrei gekaufte Immobilie also vielleicht ~5 % jährlich bringen (3 % Miete netto + 2 % Wertsteigerung). Aber Achtung: Die wenigsten Käufer bezahlen Immobilien vollständig mit eigenem Geld – meistens steckt ein Kredit dahinter.
Das ändert die Renditerechnung erheblich, weil Fremdkapitalrendite ins Spiel kommt: Durch einen Kredit kann Deine Eigenkapitalrendite höher ausfallen (Leverage-Effekt), allerdings nur, wenn die Immobilienrendite über dem Kreditzins liegt.
Zur Einordnung: Dr. Klein (Baufinanzierer) empfiehlt bei Mietobjekten eine Bruttorendite von 4–5 % anzustreben. In Top-Lagen ist das kaum mehr zu schaffen, aber in B- und C-Städten eventuell schon. Liegt die Rendite unter den Finanzierungskosten, lohnt sich das Investment rechnerisch nicht. Aktuell sind Bauzinsen um 3,5 % (dazu gleich mehr) – wer da nur 2,5 % Mietrendite hat, legt drauf. Ein Beispiel: Kaufpreis 400.000 €, Jahresmiete 12.000 € = 3 % Bruttorendite. Zins auf den Kredit (z. B. 80% Finanzierung) vielleicht 3,5 % – dann decken die Mieten nicht mal die Zinsen komplett, vom Tilgen ganz zu schweigen. Solche Fälle gab es in den Boomjahren in teuren Städten zuhauf (Investoren spekulierten dann auf Wertsteigerung, die das ausgleicht).
Fazit Rendite: Unterm Strich bieten Aktien/ETFs langfristig die höheren Durchschnittsrenditen, aber mit mehr Auf und Ab. Immobilien liefern stabilere, aber oft niedrigere Renditen – es sei denn, man nutzt Fremdkapital geschickt, dann kann die Eigenkapitalrendite sehr attraktiv sein (zweistellige Prozentwerte sind möglich, wenn alles optimal läuft). Allerdings bedeutet mehr Fremdkapital auch mehr Risiko. Damit sind wir beim nächsten Punkt.
Risiken: Börsenschwankungen vs. Leerstand, Instandhaltung & Zinsen
Ohne Risiko keine Rendite. Dieser Spruch bewahrheitet sich bei beiden Anlageformen, aber das Risiko zeigt sich auf unterschiedliche Weise.
Risiko bei ETFs (Aktienmärkte)
Das offensichtlichste Risiko ist die Kursvolatilität. Aktienkurse können stark schwanken.
Ein Welt-ETF kann in einem Börsencrash mal 30–40 % an Wert verlieren – zumindest vorübergehend. Beispiele: Während der Finanzkrise 2008 oder zu Beginn der Corona-Pandemie 2020 ging es steil bergab, nur um sich später wieder zu erholen. Als Anleger braucht man starke Nerven, um solche Phasen auszusitzen. Kurzfristig sind Aktien unsicher, auf lange Sicht aber erstaunlich verlässlich gewachsen. Statistisch nimmt die Chance auf Verluste mit jedem zusätzlichen Anlagejahr ab. Doch man muss eben die Zeit mitbringen und darf nicht in Panik am Tiefpunkt verkaufen. Daneben gibt es spezifischere Risiken: einzelne Branchen können kriseln, Unternehmen pleitegehen – aber in einem breiten ETF mit hunderten Firmen fällt das kaum ins Gewicht.
Ein spezielleres Risiko ist psychologisch: Weil Du jeden Tag auf den Kontostand schauen könntest, läuft man Gefahr, aus Emotion falsche Entscheidungen zu treffen (z. B. aus Panik verkaufen). Daher der oft gehörte Rat: „Buy and hold“ – kaufen und liegen lassen.
Risiko bei Immobilien
Immobilien scheinen auf den ersten Blick weniger riskant, weil sie nicht an der Börse gehandelt werden und nicht im Sekundentakt schwanken.
Doch es gibt hier andere Risiken:
- Leerstand und Mietausfall: Hast Du Pech, steht Deine Wohnung einige Monate ohne Mieter da – oder der Mieter zahlt nicht. Das drückt die Rendite sofort, denn laufende Kosten (Hausgeld, Kreditraten) hast Du trotzdem.
- Instandhaltung und unvorhergesehene Kosten: Ein kaputter Heizkessel, ein undichtes Dach – größere Reparaturen können plötzlich Zehntausende Euro verschlingen. Als Vermieter musst Du Rücklagen bilden (man rechnet grob mit 1–2 % vom Immobilienwert pro Jahr an Instandhaltungskosten). Selbst dann kann Dich eine aufwändige Sanierung treffen. Beispiel: Die Eigentümergemeinschaft beschließt eine Fassadendämmung – selbst wenn Du nicht willst, zahlst Du Deinen Anteil.
- Zinsänderungsrisiko: Die meisten finanzieren Immobilien mit Darlehen, die oft 10 oder 15 Jahre Zinsbindung haben. Was passiert danach? Wenn die Zinsen steigen, kann die Anschlussfinanzierung viel teurer werden. Genau das sehen wir seit 2022: Viele, die für 1 % Zins finanziert haben, stehen nun vor 4 % Angeboten – die Rate schießt nach oben. 2025 liegen zehnjährige Hypothekenzinsen etwa bei 3,5–4 %, nach historisch niedrigen ~1 % in 2021. Wer knapp kalkuliert hat, dem kann eine Zinswende finanziell das Genick brechen.
- Wertschwankungen: Ja, auch Immobilienpreise können fallen! 2023 war der Beweis: -8,4 % Preisrückgang im Schnitt. Wer genau dann verkaufen muss, hat ein Problem. In bestimmten Regionen oder bei Überhitzung (Bubble) können Preise auch stärker einbrechen. Immobilien sind also nicht automatisch wertstabil, sie reagieren nur träger. Oft dauern Zyklen länger und Preisrückgänge ziehen sich über Jahre hin (statt Tagescrashs an der Börse).
- Klumpenrisiko: Ein ETF streut über hunderte Unternehmen weltweit. Eine Immobilie ist ein Klumpen – alles auf eine Karte, einen Standort gesetzt. Wenn z. B. die Gegend an Attraktivität verliert (Strukturschwäche, Wegzug, neues Gewerbegebiet nebenan, was auch immer), leidet Dein Investment erheblich. Diversifikation ist mit Einzelimmobilien schwierig – es sei denn, Du kaufst gleich mehrere (was noch mehr Kapital erfordert).
Zusätzlich gibt es Liquiditätsrisiken (dazu im nächsten Abschnitt mehr) – eine Immobilie wirst Du nicht so schnell los, falls Du Geld brauchst. Insgesamt kann man sagen: Aktien sind „volatil riskant“, d.h. sie schwanken stark, aber ein Index wird kaum komplett wertlos. Immobilien sind „idiosynkratisch riskant“: Es kann viel schiefgehen (Mieter, Schäden, etc.), und im schlimmsten Fall kostet Dich eine Immobilie sogar Geld, statt welches abzuwerfen. Dafür sind die Kursschwankungen nicht täglich sichtbar, was manche ruhiger schlafen lässt.
Interessant ist, dass Immobilienrisiken oft unterschätzt werden, weil sie nicht so transparent sind. Viele denken: „Haus steht ja solide da, was soll schon passieren.“ Aber man trägt eben Vermieter-Pflichten und den Finanzierungshebel – beides kann bei schlechter Entwicklung zu echten Problemen führen (bis hin zur Zwangsversteigerung, wenn Kreditraten nicht mehr bedient werden können).
Zusammengefasst: ETFs bringen das Auf und Ab der Börse mit sich – nichts für schwache Nerven kurzfristig, aber langfristig relativ zuverlässig steigend. Immobilien bringen Stabilität im Tagesgeschäft (Miete kommt meist konstant), haben aber versteckte Risiken in Form von Kosten, Klumpenrisiko und Finanzierung. Es sind unterschiedliche Arten von Risiken. Kenne Dich selbst: Wenn Du jede Börsennachricht mit Zittern verfolgst, sind ETFs nur mit ausreichend Gelassenheit zu genießen.
Wenn Du hingegen keine Lust hast, dich um kaputte Toiletten und Mieteranrufe am Sonntag zu kümmern, könnte das Vermieterdasein mehr Stress bringen als Dir lieb ist.
Einstiegshürden: Kapitalbedarf, Nebenkosten und Kredit vs. ETF-Sparplan ab 25 €
Ein weiterer entscheidender Unterschied: Wie einfach kann man überhaupt anfangen? Hier haben ETFs eindeutig die Nase vorn, was die Zugangshürden angeht.
ETFs – einfacher geht’s kaum: Um mit ETFs zu starten, brauchst Du ein Depot (Online-Broker oder Bankkonto mit Wertpapierfunktion) und etwas Geld – theoretisch reichen 25 € im Monat. Viele Broker bieten ETF-Sparpläne schon ab kleinen Summen an, manche sogar ab 1 €. Das bedeutet, jeder kann praktisch sofort loslegen, Vermögen zu bilden, auch mit einem Studentenbudget. Es gibt keine weiteren Nebenkosten außer minimalen Ordergebühren oder Fondsgebühren (meist unter 0,2 % p.a.). Du bist vollkommen flexibel, die Sparrate jederzeit zu ändern oder auszusetzen, und brauchst keine Behördengänge oder Verträge dafür. Kurzum: Die Einstiegshürde für ETFs ist extrem niedrig. Kein Wunder, dass so viele junge Leute mit ETF-Sparen anfangen – es ist simpel und erfordert kaum Startkapital.
Immobilien – ohne Kapital und Kredit geht nichts: Bei Immobilien sieht es ganz anders aus. Hier reden wir von Hunderttausenden Euro, die ein Objekt kostet. Selbst wenn Dir die Bank einen Kredit gibt, wollen die meisten Banken mindestens 10–20 % Eigenkapital sehen. Bei einer 400.000 € Wohnung müsstest Du also z. B. 40.000–80.000 € eigenes Geld einbringen. Und das ist nicht alles: Kaufnebenkosten kommen obendrauf, und die kannst Du praktisch nie finanzieren – die musst Du aus eigener Tasche zahlen. Diese Nebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuchgebühren, Makler) betragen in Deutschland im Schnitt 10–15 % des Kaufpreises. In Zahlen: Bei 400.000 € Kaufpreis sind das nochmal etwa 40.000–60.000 € extra, die anfallen (je nach Bundesland, ob Makler etc.). Beispiel Baden-Württemberg: 5 % Grunderwerbsteuer, ~1,5 % Notar/Gericht, Makler z.B. 3,57 % für Käufer – macht rund 10 %. Das Geld ist weg, bevor Du den Schlüssel in der Hand hast. Wenn Deine Bank z.B. 80 % vom Kaufpreis finanziert, musst Du selbst 20 % plus Nebenkosten tragen – das wären 80.000 € + 40.000 € = 120.000 € in diesem Beispiel. Nicht jeder hat so viel auf der hohen Kante.
Doch selbst wenn eine Bank theoretisch 100 % Finanzierung anbietet (gibt es, aber selten), müsstest Du die Nebenkosten (~10 %) trotzdem selbst zahlen – sonst würde der Kreditbetrag ja über Kaufpreis liegen, was Banken ungern machen. Und bedenke: Je weniger Eigenkapital, desto höher der Zins meist, weil die Bank ein höheres Risiko hat. Außerdem fordern Banken ein stabiles, ausreichend hohes Einkommen von Dir, damit Du die Kreditrate stemmen kannst. Als Student ohne festes Einkommen bekommst Du z.B. praktisch keinen Immobilienkredit – bei ETFs hingegen fragt Dich niemand nach Deinem Einkommen.
Um in Immobilien zu investieren, braucht man einen langen Atem beim Ansparen von Eigenkapital oder Sicherheiten (Bürgschaft etc.) – oder ein überdurchschnittliches Gehalt. Beim ETF-Sparen kannst Du sofort loslegen, auch mit 25 € monatlich.
Außerdem gibt es noch die Hürde Wissen/Aufwand: Beim ETF genügt es, ein paar grundlegende Regeln zu kennen (wie funktionieren Aktienfonds, langfristig dranbleiben, breit streuen). Bei Immobilien musst Du Dich mit deutlich mehr befassen – von der Objektauswahl (Lage, Bausubstanz, Mietpreisspiegel) über Finanzierung (Zinsbindung, Tilgung, Bankgespräche) bis zu rechtlichen Themen (Mietrecht, Grundbuch, Steuer). Das lernt man alles, klar – aber es ist ein höherer Initialaufwand. Wer gern hands-on lernt und sich reinkniet, mag das spannend finden. Wer jedoch am liebsten passiv investiert, wird ETF-Sparen als deutlich bequemer empfinden.
Zusammengefasst: Die Einstiegshürden sind bei Immobilien ungleich höher. Du brauchst viel Startkapital oder Kreditwürdigkeit, und der Prozess dauert Monate (Immobiliensuche, Kaufabwicklung), während Du bei ETFs praktisch sofort dabei sein kannst. Das bedeutet auch: Die Entscheidung für eine Immobilie ist viel verbindlicher – man überlegt sehr gut, ob und was man kauft. Einen ETF-Sparplan kann man dagegen einfach mal ausprobieren und notfalls wieder stoppen, ohne großen Schaden.
Liquidität und Flexibilität: Wie schnell kommt man an sein Geld?
Ein oft unterschätzter Aspekt bei Anlagen ist die Liquidität – also wie leicht man die Anlage in Geld zurückverwandeln kann, falls man es braucht. Hier sind ETFs klar im Vorteil.
Liquidität bei ETFs
Voll flexibel. Wenn Du morgen entscheidest, Du brauchst Geld, kannst Du Deine ETF-Anteile jederzeit verkaufen. An Börsentagen wird Dein Verkaufsauftrag in Sekunden oder Minuten ausgeführt, und in wenigen Tagen ist das Geld auf Deinem Konto. Es gibt praktisch keine Beschränkungen – Du kannst auch nur einen Teil verkaufen (z. B. 10 % Deines Fondsbestands) und den Rest behalten. Die Kosten für einen Verkauf sind gering (paar Euro Gebühren). Klar, Du solltest nicht ständig an- und verkaufen (denn Timing ist schwierig), aber die Möglichkeit zu haben, gibt ein Sicherheitsgefühl. Auch Sparraten anpassen ist flexibel: Kommt ein finanzieller Engpass, kannst Du den Sparplan aussetzen oder reduzieren – mit ein paar Klicks, ohne Vertrag mit irgendwem.
Liquidität bei einer Immobilie
Das genaue Gegenteil von flexibel. Eine Immobilie zu verkaufen, ist ein Projekt für sich. Selbst in guten Zeiten dauert es meist mehrere Monate, bis ein Verkauf über die Bühne geht – Käufer finden, Preis verhandeln, Notartermin, Zahlung, Übergabe. In schlechten Marktphasen kann es auch mal ein Jahr dauern, bis Du einen Käufer zu Deinem Wunschpreis findest. Und man verkauft selten exakt dann, wenn der Markt am höchsten steht. Im Zweifel musst Du mit Preisabschlägen rechnen, wenn Du schnell Liquidität brauchst. Außerdem: Du kannst keine „Scheibe“ von Deinem Haus verkaufen. Es geht nur ganz oder gar nicht. (Ausnahme: Du nimmst eine weitere Hypothek auf oder verkaufst Anteile via Speziallösungen, aber das sind komplizierte Einzelfälle.) Das heißt, wenn Du z.B. 50.000 € Geld bräuchtest, geht das mit ETFs durch Teilverkauf locker, mit einer Immobilie aber nur, wenn Du sie komplett verkaufst oder beliehst – letzteres erhöht Deine Schulden.
Ein weiterer Punkt: Kosten bei Verkauf. Beim ETF-Verkauf wie gesagt ein paar Euro. Beim Immobilienverkauf? Eventuell Maklerprovision (oft 3–6 % des Preises, je nach Region und Vereinbarung) und diverse Gebühren (Notar für den Verkaufsvertrag etc.). Rechne gut und gerne mit rund 5–10 % Kosten vom Verkaufspreis, die abgehen. Beispiel: Du verkaufst für 400.000 €, davon könnten 20.000–30.000 € an Gebühren und Provision draufgehen – netto bleiben Dir weniger. Das muss man im Hinterkopf haben.
Darüber hinaus gibt es vertragliche Bindungen: Hast Du einen Immobilienkredit, kannst Du nicht immer frei verkaufen, ohne der Bank ggf. eine Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen (wenn Du vor Ende der Zinsbindung raus willst). Das kann teuer werden. Oder Du musst den Kredit vom Käufer übernehmen lassen etc. – zusätzliche Hürden.
Flexibilität bedeutet aber nicht nur Verkauf, sondern auch laufende Anpassungen: Bei Aktien kannst Du z.B. monatlich mehr einzahlen, wenn Du mehr verdienst, oder zwischen ETFs umschichten (auch das sollte man nicht zu oft tun, aber es geht). Bei Immobilien bist Du fix an das Objekt gebunden und kannst nicht mal eben „nachinvestieren“ außer durch Renovierungen. Möchtest Du Deinen Immobilienbestand erhöhen, musst Du gleich die nächste Immobilie kaufen (wieder hoher Einsatz).
Ergo: ETFs bieten Dir maximale Liquidität und Anpassungsfähigkeit. Immobilien sind illiquide und unflexibel – man sollte nur Geld in Immobilien stecken, auf das man lange verzichten kann. Dafür zwingt Dich die Illiquidität auch ein bisschen zum Durchhalten: Du kommst nicht in Versuchung, täglich rumzutraden oder panisch zu verkaufen (weil es gar nicht so schnell geht). Das kann aus psychologischer Sicht sogar positiv sein, je nach Persönlichkeit.
Steuern: Abgeltungssteuer, Spekulationsfrist und Werbungskosten
Der Staat will natürlich bei beiden Anlageformen mitverdienen. Allerdings sind die Steuerregeln sehr unterschiedlich für ETFs vs. Immobilien. Für Einsteiger lohnt sich ein Überblick, ohne ins Kleingedruckte aller Paragraphen zu gehen.
Besteuerung von ETFs/Aktien: Hier gilt in Deutschland seit 2009 die Abgeltungssteuer auf Kapitalerträge. Das bedeutet: 25 % Pauschalsteuer auf alle Gewinne, plus Solidaritätszuschlag (5,5 % auf die Steuer) und ggf. Kirchensteuer. Effektiv sind es rund 26–27 % Steuer auf Aktiengewinne und Dividenden. Wichtig: Es gibt keine Spekulationsfrist mehr für Aktien. Früher waren Kursgewinne nach einem Jahr Haltedauer steuerfrei; das ist passé. Jetzt musst Du immer die 25 % zahlen, egal wie lange Du die Aktien hältst – aber Du hast einen jährlichen Freibetrag (Sparer-Pauschbetrag) von 1.000 € an Kapitalerträgen pro Person (Stand 2023/2025 – wurde gerade von 801 € erhöht). Gewinne bis zu dieser Höhe bleiben steuerfrei, wenn Du einen Freistellungsauftrag einrichtest.
Beispiel ETF: Du verkaufst Anteile mit 5.000 € Gewinn – dann zahlt Deine Bank automatisch ~26% darauf an den Fiskus, also ca. 1.300 € Steuern, außer der Freibetrag deckt einen Teil ab. Dividenden werden ebenfalls so besteuert. In der Praxis merkst Du davon wenig, weil Banken die Abgeltungssteuer automatisch abführen – es ist bequem, aber es geht eben ein Viertel Deiner Gewinne an den Staat.
Besteuerung von Immobilien: Das ist etwas komplexer. Zum einen gibt es laufende Einkünfte (Miete), zum anderen Veräußerungsgewinne (wenn Du die Immobilie teurer verkaufst als gekauft).
- Mieteinnahmen sind ganz normales Einkommen aus Vermietung und Verpachtung: Sie werden mit Deinem persönlichen Einkommenssteuersatz besteuert. Hast Du sonst kein Einkommen, bleibt ein Grundfreibetrag steuerfrei – aber realistischerweise haben die meisten noch einen Job, also kommen Mieteinnahmen obendrauf. Vorteil: Du kannst alle möglichen Kosten absetzen. Z.B. Zinsen für den Immobilienkredit, Abschreibung (linear meist 2 % pro Jahr vom Gebäudeanteil des Kaufpreises), Reparaturkosten, Hausverwaltungskosten, Fahrtkosten zur Mietwohnung, etc. Diese Werbungskosten mindern Dein zu versteuerndes Mieteinkommen. Viele Vermieter zahlen deshalb anfangs kaum Steuern auf Mieteinnahmen, weil die Zinsen und Abschreibung hohe „Verluste“ auf dem Papier erzeugen. Im Laufe der Jahre, wenn der Kredit getilgt ist und weniger Zinsen anfallen, bleibt dann mehr übrig, das versteuert wird. Wichtig zu wissen: Wer eine Immobilie selbst nutzt, hat keine Mieteinnahmen – entsprechend gibt’s aber auch keine steuerlichen Absetzungen für Zinsen oder Renovierungen (die trägt man privat). Die eigene Wohnimmobilie ist steuerlich gesehen neutral (bis auf die Grundsteuer, die jährlich anfällt).
- Verkauf/Spekulationsfrist: Hier kommt die Spekulationssteuer ins Spiel. Verkaufst Du eine Immobilie mit Gewinn, kann dieser Gewinn steuerpflichtig sein – aber es gibt Ausnahmen. Die entscheidende Regel: Hast Du die Immobilie mindestens 10 Jahre im Privatvermögen gehalten, ist der Verkaufsgewinn steuerfrei. Das ist die berühmte Spekulationsfrist von 10 Jahren. Sie gilt für Immobilien (und Grundstücke) im Privatbesitz, sofern sie nicht selbst bewohnt wurden. Also eine vermietete Wohnung musst Du 10 Jahre halten, um den Gewinn steuerfrei mitzunehmen. Wenn Du vorher verkaufst (z.B. nach 5 Jahren), fällt die Spekulationssteuer an, die im Grunde Dein persönlicher Einkommensteuersatz auf den Gewinn ist (bis zu ~42 % oder sogar 45 % bei sehr hohen Einkommen). Das kann eine saftige Steuerlast sein! Ausnahme: Selbstgenutzte Immobilien kann man jederzeit steuerfrei verkaufen, wenn man im Verkaufsjahr und die zwei Jahre davor dort selbst gewohnt hat. Praktisch: Dein eigenes Wohnhaus kannst Du meist ohne Spekulationssteuer verkaufen, auch wenn Du es nach 3 Jahren abstößt – der Staat will privates Wohnen nicht bestrafen. Wichtig ist nur, dass keine Mieteinnahmen aus der Zeit stammen (abgesehen ggf. von untergeordneter Teinutzung wie ein häusliches Arbeitszimmer, das ist Spezialfall).
Zusätzliche Steuern: Beim Immobilienkauf fällt einmalig die schon erwähnte Grunderwerbsteuer an (3,5–6,5 % vom Kaufpreis, je nach Bundesland). Die ist nicht vermeidbar (außer bei einigen Sonderfällen wie Erbschaft oder wenn man eine Immobilie innerhalb der Familie überträgt). Jährlich zahlst Du als Eigentümer die Grundsteuer an die Kommune, aber die ist relativ gering (für eine Eigentumswohnung oft ein paar Hundert Euro im Jahr, je nach Hebesatz). Diese kann man als Vermieter wiederum auf die Nebenkosten umlegen, d.h. letztlich zahlt der Mieter die Grundsteuer mit.
Steuerlich begünstigt? Manche betrachten Immobilien als Steuersparmodell, wegen Abschreibung und absetzbaren Zinsen. Es stimmt: Wenn Du z.B. einen hohen Steuersatz hast, „spart“ jede Euro Zins oder Renovationskosten Dir ca. 42 Cent Steuern, weil Dein zu versteuernder Gewinn sinkt. Aber man sollte sich keine Illusion machen: Kosten bleiben Kosten. Nur weil man etwas absetzen kann, ist es nicht per se gut. Ein kaputtes Dach für 20.000 €, das Du reparieren musst, tut trotz Steuerersparnis weh (vielleicht bekommst Du ~8.000 € davon über weniger Steuer zurück, aber 12.000 € sind trotzdem futsch). Bei ETFs hast Du zwar keine Abschreibung, aber dafür viel geringere laufende Kosten. Letztlich sollte die Steuer nicht die Hauptentscheidung treiben, aber man muss sie kennen.
Abgeltungssteuer vs. Spekulationssteuer – Zusammenfassung: Bei ETFs zahlst Du auf Gewinne pauschal 25 % (nach Freibetrag), egal wie lange gehalten. Keine Möglichkeit, das durch längeres Halten zu umgehen (außer eben den Freibetrag jährlich optimal nutzen). Bei Immobilien kannst Du durch langes Halten (10 Jahre) den Verkaufsgewinn steuerfrei machen – ein echter Pluspunkt für langfristige Investoren. Zudem kannst Du während der Haltezeit Steuern optimieren durch Abschreibungen und Schuldzinsenabzug. Allerdings sind Immobilien-Gewinne in der Regel auch größer und träger – man verkauft ja nicht ständig alle paar Jahre eine Immobilie. Die Steuerfreiheit nach 10 Jahren ist ein attraktiver Anreiz, wirklich langfristig zu denken.
Tipp am Rande: Kombiniert man beides klug – z.B. Eigenheim kaufen und dann parallel ETFs besparen – kann man in den Genuss beider Vorteile kommen: Steuerfreier Verkauf des Eigenheims irgendwann, und flexibles Finanzpolster durch ETFs. Aber das führt jetzt vielleicht zu weit; bleiben wir beim Vergleich.
Emotionale Komponente: Bauchgefühl, Sicherheit und Nerven
Geldanlage ist nicht nur Zahlen und Fakten – Emotionen spielen eine große Rolle. Gerade Einsteiger fragen sich: Womit fühle ich mich wohler? Was lässt mich nachts ruhig schlafen?
„Betongold“ und das Sicherheitsgefühl: Immobilien haben in Deutschland einen beinahe mythischen Ruf als sichere Bank. Das eigene Haus symbolisiert Sicherheit, Stabilität, etwas fürs Leben. Man kann es anfassen, man steht im Grundbuch als Eigentümer, und keine Finanzkrise dieser Welt kann das Haus einfach in Luft auflösen. Dieses haptische Sicherheitsgefühl ist enorm viel wert – viele Menschen schlafen besser, wenn sie wissen, dass sie „ein Dach über dem Kopf besitzen“. Selbst wenn der Wert mal schwankt, bekommt man das gar nicht so direkt mit, weil keine App jeden Tag den Hauswert anzeigt. Dieses emotionale Pro-Argument für Immobilien ist nicht rational zu unterschätzen. Hinzu kommt: Stolz und Erfüllung. Eigentum zu haben, es nach den eigenen Vorstellungen zu gestalten, vielleicht an die Kinder weitergeben – da steckt Herz drin. Man investiert nicht nur Geld, sondern oft auch Liebe und Zeit in die eigenen vier Wände. Das kann motivieren, langfristig dran zu bleiben (Kredit abzahlen etc.), weil man einen greifbaren Traum vor Augen hat.
Allerdings gibt es auch eine Kehrseite: Immobilienkauf kann emotional stressig sein. Verhandlungen, Bieterschlachten, Angst einen Fehler zu machen – das kostet Nerven. Ist man erstmal Eigentümer, kommen Sorgen: Hoffentlich kein Wasserschaden, hoffentlich zahlt der Mieter pünktlich, was ist, wenn die Nachbarn schwierig sind… Viele Emotionen begleiten das Immobilieneigentum, positiv wie negativ. Wer Pech mit Mietern hat, kann schlaflose Nächte wegen Mieterstreitigkeiten bekommen. Wer ein altes Haus hat, grübelt, ob das nächste Gewitter das Dach abdeckt. Natürlich kann man auch gelassen sein und eine Hausverwaltung beauftragen, aber ganz ausblenden lässt es sich selten – es ist dein Haus, dein Problem im Zweifel.
ETFs und die emotionale Distanz: Aktieninvestments sind abstrakter. Du siehst keine Fabrikhalle, die Dir gehört, sondern nur Zahlen im Depot. Für manche ist das gut: Sie können emotionale Distanz wahren. Ein ETF fordert keine Anrufe wegen tropfender Wasserhähne. Er ist einfach da, wächst (hoffentlich) vor sich hin und man muss sich um nichts kümmern außer ab und zu mal Rebalancen oder Steuerdokumente prüfen. Viele ETF-Anleger schätzen diese Unaufgeregtheit – Geldanlage läuft automatisiert im Hintergrund, man konzentriert sich auf Job und Leben. Solange man das Auf und Ab aushält, macht ein ETF keinen Krach.
Andererseits haben viele Menschen gerade vor Aktien eine irrationale Angst. In Deutschland gilt ja oft die Börse als Zocker-Ding, obwohl ETFs das genaue Gegenteil (breit gestreut, langfristig) sind. Dieses ungute Gefühl („Heute grüne Vorzeichen, morgen Crash, alles virtuell, nichts echt…“) kann einen hemmen. Manche vertrauen lieber dem greifbaren Haus als den „Zetteln“ an der Börse. Das liegt auch an der Erziehung/Kultur: Immobilienbesitz hat Tradition, Aktienkultur ist relativ jung hierzulande. Doch man sieht einen Wandel: Immer mehr Leute merken, dass ETFs berechenbarer sein können als gedacht, wenn man sich an ein paar Regeln hält, während Immobilien durchaus auch schiefgehen können.
Ein weiterer emotionaler Faktor: Schulden. Für eine Immobilie nimmt man meist einen dicken Kredit auf. Nicht jeder kann gut schlafen mit einer sechsstelligen Schuld auf dem Konto. Das Gefühl, der Bank etwas zu schulden, ist belastend für manche – auch wenn es „gute Schulden“ sind, die in Vermögen stecken. ETF-Sparer haben in der Regel keine Schulden, sie investieren nur ihr vorhandenes Geld. Das kann psychologisch viel angenehmer sein. Du weißt: Im schlimmsten Fall verlierst Du einen Teil Deines eingesetzten Kapitals, aber Du musst niemandem Geld zurückzahlen. Beim Immobilienkredit jedoch bist Du verpflichtet zu zahlen, egal ob die Immobilie an Wert verliert oder nicht vermietet ist. Dieser Druck ist real.
Zudem sind Immobilien eine bindende Entscheidung – man kauft nicht mal eben jedes Jahr eine andere (zumindest Privatleute nicht). Das heißt, es ist “für lange”. Das kann Geborgenheit geben (man hat sein Projekt fürs Leben), oder eben einengend wirken (man ist nicht mehr so frei umzuziehen, an anderen Orten zu leben, etc., zumindest bei Eigennutzung). ETFs bieten komplette Ortsunabhängigkeit: Dein Depot ist überall verfügbar, Du kannst morgen ins Ausland gehen, Dein Investment bleibt unberührt davon.
Emotionale Distanz vs. Bindung könnte man sagen: ETFs erlauben es, das Investment eher kühl und rational zu betrachten (im Idealfall – manch einer verfällt auch hier ins Grübeln bei jedem Börsenartikel). Immobilien dagegen sind fast immer auch Herzensprojekte, und das kann Fluch und Segen sein. Beispielsweise tendieren Immobilienbesitzer dazu, Marktrisiken auszublenden („Mein Haus verliert nie an Wert, das ist was Reelles“) – was trügerisch sein kan. Aktienanleger wiederum neigen in Panikzeiten zu irrationalen Entscheidungen („Alles verkaufen, bevor noch mehr fällt!“) – was langfristig meist falsch ist.
Welche Emotion wiegt schwerer, ist individuell: Manche sagen, „Ich brauche etwas zum Anfassen, sonst habe ich kein Vertrauen.“ Diese Leute fühlen sich mit Immobilieneigentum wohler. Andere sagen, „Ich will nicht mein ganzes Leben an einen Kredit binden oder mich mit Mietern herumschlagen.“ Die sind bei ETFs besser aufgehoben. Letztlich sollte man ehrlich zu sich selbst sein: Kann ich die Volatilität aushalten? Bin ich bereit, Verantwortung als Eigentümer zu tragen? Und woran habe ich mehr Freude – an Finanzthemen oder an Immobilien/Heimwerken? Denn ja, Freude an der Anlage sollte nicht unterschätzt werden: Wer begeistert Immobilien gestaltet, wird das als positiven Aspekt sehen, während jemand ohne Interesse daran es als lästige Pflicht empfindet. Genauso kann ETF-Investieren für den einen langweilig, für den anderen angenehm unaufwändig sein.
Für wen eignet sich was? – Beispielprofile
Nicht jeder Anleger ist gleich. Schauen wir uns mal zwei typische Profile an, wie sie oft vorkommen, und überlegen, was für wen sinnvoll sein könnte:
1. Studentin, 25 Jahre alt, Sparrate 200 € im Monat
Nennen wir sie Anna. Anna steckt mitten im Studium, jobbt nebenher und kann im Monat etwa 200 € entbehren, um sie anzulegen. Sie hat kein nennenswertes Vermögen bisher, vielleicht ein kleines Polster für Notfälle, aber sicher keine 50.000 € rumliegen.
Für Anna wäre eine Immobilie aktuell nahezu unerreichbar. Ohne festes Einkommen und Eigenkapital würde ihr keine Bank einen 300.000 €-Kredit geben. Und selbst wenn – es wäre nicht ratsam, sich in so jungen Jahren mit einem Riesen-Schuldenberg zu belasten, zumal man noch flexibel sein möchte (evtl. späterer Job in einer anderen Stadt etc.). Für Anna sind ETFs ideal. Sie kann mit ihren 200 € im Monat einen Sparplan besparen, z.B. auf einen MSCI World ETF. Damit baut sie Schritt für Schritt Vermögen auf, bleibt völlig flexibel und lernt nebenbei viel über die Börse. Die Summe ist klein genug, dass ein Verlust anfangs verschmerzbar wäre, aber langfristig kann daraus ordentlich was werden (siehe Beispielrechnung später).
Zudem muss Anna sich um nichts kümmern – kein Immobilienstress, keine zusätzlichen Kosten außer der Sparrate. In Annas Lebensphase ist Liquidität und Flexibilität wichtig: Vielleicht will sie in 5 Jahren mal ein Auslandsjahr machen oder sich beruflich umorientieren – da kann sie nicht ihr ganzes Geld in eine Immobilie binden. ETFs passen sich ihrem Leben an. Natürlich könnte Anna auch einfach das Geld aufs Tagesgeld legen, aber da gibt’s kaum Vermögenszuwachs real. Mit ETFs legt sie den Grundstein früh. Wenn Immobilien sie interessieren, kann sie das Thema in 10 Jahren nochmal aufgreifen, wenn Beruf und Ort gefestigt sind.
Für jetzt: ETF, ganz klar.
2. Familienvater, 40 Jahre, 100.000 € Eigenkapital:
Nennen wir ihn Michael. Michael und seine Partnerin haben zwei Kinder, beide berufstätig, und gemeinsam vielleicht 100.000 € angespart.
Sie überlegen, ob sie sich ein Eigenheim kaufen sollen oder ob das Geld besser an der Börse investiert wäre. Michael verdient gut, die Kreditrate wäre stemmbar. Hier ist die Lage komplexer. Ein Eigenheim zur Eigennutzung hat nicht nur finanzielle Gründe – es ist auch eine Lebensqualitätsfrage (Garten für die Kinder, keine Miete mehr, man kann umbauen wie man will). Wenn Michaels Familie sicher ist, dass sie langfristig an ihrem Wohnort bleiben möchte, dann wäre der Kauf eines Hauses/der Wohnung mit den 100.000 € Eigenkapital durchaus sinnvoll. Die 100.000 € könnten als 20 % Anzahlung für ein 500.000 € Haus dienen, Nebenkosten decken etc. Mit stabilen Einkommen ist das machbar. Für die eigene Familie ist das emotionale Sicherheitsnetz sehr viel wert – die Kinder wachsen im eigenen Zuhause auf. Finanziell ersetzt die Immobilie dann die Mietausgaben, was ja auch eine Art Rendite ist (man „zahlt an sich selbst“ statt an den Vermieter). In diesem Profil eignet sich eine Immobilie gut, weil die Lebensumstände passen: genug Eigenkapital, Einkünfte, der Wunsch nach langfristigem Bleiben.
Andererseits könnte Michael auch überlegen: Statt alles auf eine Karte zu setzen, vielleicht weiter zur Miete wohnen (falls die Miete günstig ist) und die 100.000 € + monatliche Sparrate in ETFs stecken. Wenn die Miete aber im Verhältnis zum Kaufpreis hoch ist (Mietrendite-Rechnung), dann spricht viel fürs Kaufen. Als grober Richtwert: Ist die Jahreskaltmiete mehr als ~5 % des Kaufpreises der Wunschimmobilie, lohnt Kaufen meist eher; ist sie unter ~3 %, kann Mieten finanziell smarter sein.
Hier spielen also individuelle Faktoren rein. Michael könnte auch einen Mittelweg gehen: z.B. eine Immobilie als Kapitalanlage kaufen (in einer günstigeren Stadt, wo 100k für 30% Anzahlung auf eine 300k Wohnung reichen) und vermieten, während er selbst weiter zur Miete wohnt. Gleichzeitig ETFs besparen. Das wäre schon eine recht fortgeschrittene Strategie (Mieter zahlt Immobilie ab, Michael streut aber auch in Aktien).
Das funktioniert aber nur, wenn er Lust und Zeit hat, sich um die Vermietung zu kümmern.
Kurzprofile weiterer Fälle:
- Berufseinsteiger (~30, kleines Erspartes): Ähnlich wie Anna – erstmal ETF, vielleicht fürs Eigenheim ansparen nebenbei.
- Gutverdiener-Paar ohne Kinder (~35, hohes Einkommen, 150k Eigenkapital): Hier könnte man ernsthaft abwägen, vielleicht sowohl Immobilienkauf (zur Vermietung oder Selbstnutzung) als auch weiter ETF. Das Paar kann Diversifikation betreiben. Immobilien als zweites Standbein fürs Alter (Mieteinnahmen als Rente), ETFs als liquider Sparplan.
- Endfünfziger kurz vor der Rente: Wenn jetzt noch keine Immobilie vorhanden ist, lohnt ein Neukauf oft nicht mehr so sehr (Kredit in Rente tragen ist riskant). Hier wären ETFs oder andere Anlagen vermutlich besser, außer man hat das Bedürfnis, im Ruhestand im eigenen Heim zu wohnen – dann vielleicht doch noch kaufen (mit hohem EK-Einsatz, wenig Kredit).
- Schuldenaverse Sparer vs. risikofreudiger Investor: Jemand, der absolut keine Schulden will, wird sich mit Immobilien schwer tun (außer er hat genug Cash, um komplett zu kaufen). Diese Person fährt mit ETF (und evtl. Tagesgeld/Festgeld) ruhiger. Ein anderer, der Zins und Zinseszins mit Fremdkapital hebeln möchte, könnte mit Immobilien richtig Gas geben – es gibt ja auch Leute, die sich ein Immo-Portfolio mit mehreren Häusern aufbauen, voll finanziert, und so reich werden. Das ist aber wie gesagt unternehmerisch anspruchsvoll.
Merke: Es hängt extrem von Deiner Lebenssituation, Zielen und Persönlichkeit ab, ob eher ETF oder Immobilie passt. Es gibt kein „one size fits all“. Für junge Menschen mit kleinem Budget sind ETFs oft der ideale Einstieg. Für Familien mit dem Wunsch nach einem eigenen Zuhause kann die Immobilie mehr als nur Rendite bedeuten (Lebensqualität). Und man darf auch mischen: Vielleicht jetzt ETF, später mal Immobilie – oder umgekehrt.
Beispielrechnungen: 200 € monatlich in ETFs vs. 400.000 € Immobilieninvestment (25 Jahre)
Zum Abschluss schauen wir uns noch zwei vereinfachte Rechenbeispiele an, um ein Gefühl für die langfristigen Ergebnisse zu bekommen. Natürlich sind das Modellrechnungen – die Realität läuft nie exakt so, aber es hilft beim Vergleichen.
Szenario A – ETF-Sparplan: Du investierst 200 € pro Monat in einen weltweiten ETF. Wir unterstellen eine durchschnittliche Rendite von 7 % pro Jahr (das entspricht etwa dem historischen Schnitt; ob die nächsten 25 Jahre genau so laufen, weiß keiner, aber nehmen wir es mal an). Was kommt dabei nach 25 Jahren heraus?
- Deine eigene Einzahlungen: 200 € * 12 Monate * 25 Jahre = 60.000 €. Das ist Dein eingesetztes Kapital.
- Durch die Rendite wächst das Ganze jährlich, dank Zinseszinseffekt immer schneller. Nach 25 Jahren hättest Du etwa ≈ 160.000 € Vermögen im Depot. (Zum Vergleich: Ohne Zinseszins wären es nur 60k; die extra ~100k sind der Ertrag).
- Diese 160.000 € wären vor Steuern. Ziehen wir die Abgeltungssteuer ab (vereinfacht 25 % auf den Gewinn von ~100k), blieben vielleicht rund 135.000 € netto übrig. (In der Praxis zahlt man nicht alles auf einmal, aber für’s Bild okay.)
- Monatliche Rente daraus? Wenn Du ab dann 4 % pro Jahr entnimmst (Trinity-Studie-Safe-Withdrawal-Rate), könntest Du ~5.000 € im Jahr entnehmen (= ~417 € im Monat) ohne das Kapital anzutasten. Nicht gigantisch, aber bedenke: Du hast „nur“ 200 € im Monat investiert. Wenn Du mehr sparst, skaliert es entsprechend.
Szenario B – Immobilienkauf und Vermietung: Du kaufst eine Wohnung für 400.000 € als Kapitalanlage und hältst sie 25 Jahre. Angenommen, Du hast 100.000 € Eigenkapital und nimmst 300.000 € Kredit auf. Weiter nehmen wir an: 3,5 % Zins im Schnitt über die Zeit und 2 % Anfangstilgung (ein gängiges Finanzierungsmodell). Außerdem: Mieteinnahmen brutto 4 % vom Kaufpreis = 16.000 € im Jahr (also ca. 1.333 € im Monat Kaltmiete), was für einige Regionen realistisch ist. Und wir unterstellen Wertsteigerung der Immobilie ~2 % pro Jahr (moderat) sowie Mietanstieg ~2 % pro Jahr (orientiert an Inflation).
Was passiert über 25 Jahre?
- Zu Beginn zahlst Du Kaufnebenkosten (~10 % = 40.000 €) aus Deinem Eigenkapital, bleiben 60.000 € als Anteil am Kaufpreis, der Rest (340.000 € inkl. Nebenkosten) ist über Kredit gedeckt. (In der Realität würdest Du Nebenkosten + Teil des Kaufpreises aus den 100k zahlen – bleiben rund 300k Kredit wie angenommen.)
- Deine anfängliche Kreditrate: 3,5 % Zins auf 300k = 10.500 € Zinsen/Jahr, + 2 % Tilgung auf 300k = 6.000 €. Zusammen 16.500 € im Jahr, also ca. 1.375 € im Monat. Das ist Deine Belastung an die Bank (Zins+Tilgung = Annuität).
- Mieteinnahmen erstes Jahr: 16.000 € (brutto). Davon musst Du laufende Kosten bestreiten (Hausgeld, Instandhaltung, Leerstandsreserve). Sagen wir ~20 % der Miete gehen dafür drauf (das ist 3.200 €). Bleiben 12.800 € netto Mietertrag jährlich, also ~1.067 € im Monat, die Dir effektiv zur Verfügung stehen für den Kredit.
- Anfangs hast Du also einen negativen Cashflow: Kreditrate ~1.375 € vs. Miete netto ~1.067 € = monatlich ca. 300 € musst Du drauflegen. Das kommt aus Deinem Einkommen (so ähnlich wie in dem Hypofriend-Beispiel: ~316 € Defizit im ersten Jahr). Das ist wichtig zu wissen: Viele Mietinvestments tragen sich nicht vom ersten Tag komplett selbst, insbesondere bei nur 20 % Eigenkapital. Du „sparst“ also weiterhin, indem Du dieses Delta zuschusst.
- Im Laufe der Zeit ändern sich aber die Parameter: Du tilgst Schulden, daher sinken die Zinskosten Jahr für Jahr. Gleichzeitig steigern wir die Miete langsam: nach 10 Jahren wären aus 1.333 € Kaltmiete vielleicht ~1.625 € geworden (2 % Steigerung p.a. kumuliert). Die Kreditrate bleibt bei einer klassischen Annuität gleich, aber intern verschiebt sich das Verhältnis Zins/Tilgung zugunsten höherer Tilgung.
- Nach groben Berechnungen dürfte nach rund 20–25 Jahren der Cashflow neutral bis positiv werden: Irgendwann deckt die gestiegene Miete die Rate komplett und überschreitet sie sogar leicht. In unserem Beispiel könnte ab etwa Jahr 18–20 der Punkt kommen, wo Du nichts mehr zuschießen musst und vielleicht sogar etwas Überschuss hast.
- Nach 25 Jahren: Nehmen wir an, Du hast den Kredit dann weitgehend getilgt (vielleicht ist ein kleiner Restbetrag übrig, je nach Zinsentwicklung und Tilgung – zur Not tilgst Du den Rest mit einer Sonderzahlung). Die Immobilie gehört Dir also (nahezu) schuldenfrei. Ihr Wert bei 2 % p.a. Wertzuwachs: 400k * (1,02)^25 ≈ ~656.000 €. Das ist Dein Vermögenswert. Zusätzlich könntest Du jetzt die vollen Mieteinnahmen als Einkommen verbuchen: die Kaltmiete wäre inzwischen bei etwa 1.333*(1,02)^25 ≈ 2.190 € im Monat (brutto). Nach Kosten vielleicht 1.750 € netto monatlich übrig – das wäre quasi Deine „Rente“ aus der Immobilie, sofern Du weiter vermietest. Steuerlich müsstest Du diese Mieteinnahmen versteuern, aber vermutlich ist auch die Abschreibung nach 25 Jahren noch nicht komplett ausgelaufen (Gebäude-AfA läuft 50 Jahre für Altbauten). Auf jeden Fall hast Du einen stattlichen Vermögenswert und passives Einkommen.
Vergleichen wir die Ergebnisse:
Hinweis: Diese Tabelle vereinfacht stark. In der Realität kämen beim Immobilieninvestment noch Steuern ins Spiel (Mieteinnahmen versteuern, aber Verkauf nach 25 Jahren steuerfrei möglich) und beim ETF-Sparplan hat man Steuern auf Ausschüttungen/Verkäufe (hier schon teilweise berücksichtigt). Außerdem ist 7 % Rendite keine Garantie, genauso wenig wie 2 % Wertzuwachs – es kann mehr oder weniger werden. Aber die Beispiele zeigen einen Trend: Mit Immobilien (besonders wenn teilweise fremdfinanziert) lässt sich absolut mehr Vermögen aufbauen, weil man ein Vielfaches des Eigenkapitals investiert (hier 100k hebeln 400k Objekt). ETFs wachsen „nur“ mit dem, was man einzahlt, dafür sehr stetig und ohne Verschuldung.
Man sieht auch: Der ETF-Weg ist planbar und glatt, aber das Endvermögen ist in diesem Beispiel geringer als beim Immobilienweg, wo am Ende richtig viel steht – allerdings musste man zwischendurch mehr zuschießen und mehr managen. Hätte man die 300 € monatlich, die anfangs ins Immobilieninvestment extra flossen, auch noch in ETFs gesteckt, sähe das ETF-Polster wiederum etwas größer aus.
Am Ende der 25 Jahre hat der Immobilienbesitzer eine große Wohnung, die er verkaufen oder weitervermieten kann. Der ETF-Sparer hat ein Depot, das er teilweise verkaufen kann oder weiter wachsen lässt. Interessant: Der Immobilienbesitzer hat dann auch monatlich mehr “Rente” (Miete) – aber er könnte auch einfach die Immobilie verkaufen und das Geld in ETFs umschichten, dann hätte er vergleichbares Kapital.
Das Beispiel zeigt vor allem eins: Mit ausreichend Zeit und Disziplin führen beide Wege zu beachtlichem Vermögen. Der Immobilienweg verlangt mehr Startkapital und laufenden Aufwand, belohnt einen aber dank Leverage und Substanz am Ende eventuell mit höheren nominalen Werten. Der ETF-Weg ist einfacher und für jeden zugänglich, liefert solide Ergebnisse, aber ohne „Hebel“ – Du bekommst raus, was Du eingezahlt hast plus Marktrendite, nicht mehr.
Welcher Weg effizienter ist, hängt viel von den tatsächlichen Renditen ab: Hätten wir 0 % Wertsteigerung bei der Immobilie angenommen, sähe die Rechnung schlechter aus. Oder umgekehrt, wenn die Börse 10 % gebracht hätte, den ETF deutlich besser. Niemand kennt die Zukunft – daher legen ja manche erfahrene Anleger sowohl in Immobilien als auch in ETFs an, um die Vorteile beider Seiten zu kombinieren.
Fazit: Persönliche Entscheidung ohne Pauschalantwort
Ganz ohne Floskel zum Schluss: Es kommt wirklich auf Dich an. Beide Anlageformen – ETFs und Immobilien – können Dich langfristig zum Vermögensziel führen, aber mit unterschiedlichen Wegen und Nebenwirkungen.
Frage Dich ehrlich: Wie viel Kapital habe ich? Wie viel Risiko vertrage ich? Bin ich bereit, Verantwortung für eine Immobilie zu übernehmen? Will ich flexibel bleiben, oder macht mir eine feste Bindung nichts aus? Brauche ich das emotionale Wohlgefühl eines eigenen Hauses, oder schlafe ich ruhiger, wenn mein Geld breit gestreut in einem Fonds steckt?
Für absolute Einsteiger mit begrenzten Mitteln sind ETFs oft der bessere Start, um überhaupt mal etwas anzusparen und das Wunder des Zinseszins zu erleben. Man kann in jungen Jahren mit kleinen Beträgen starten und hat alle Freiheiten. Immobilien spielen ihre Stärken eher bei denjenigen aus, die Kapital und einen langen Atem mitbringen – und oft auch ein persönliches Ziel (z.B. „Eigenheim für die Familie“ oder „Immobilien als passives Einkommen“). Wichtig ist, die Entscheidung nicht nur aus dem Bauch heraus zu treffen, sondern Fakten abzuwägen: aktuelle Zinsen, Preise, Mietrenditen, Alternativkosten (Miete vs. eigene Rate) usw. Wir haben gesehen, 2025 sind die Bedingungen anders als vor ein paar Jahren: teurere Kredite, leicht nachgebende Immobilienpreise, solide Aktienrenditen bei höherer Inflation.
Vielleicht hilft Dir dieses Bild: ETFs sind wie ein Langstreckenflug mit etwas Turbulenz – Du musst vertrauen, dass das Flugzeug (die Weltwirtschaft) Dich ans Ziel bringt, auch wenn es ruckelt. Immobilien sind eher wie eine Schiffsreise mit Dir als Kapitän – gemächlicheres Tempo, aber Du musst selbst steuern und aufpassen, nicht auf Grund zu laufen. Beide können erfolgreich ankommen.
Die gute Nachricht: Du musst Dich nicht endgültig für immer entscheiden. Du kannst erst mit ETFs Vermögen ansammeln und später davon eine Immobilie kaufen. Oder Du kannst eine Immobilie finanzieren und parallel mit kleinerer Rate ETFs besparen (sofern Budget da ist). Es ist kein entweder-oder für alle Ewigkeit. Entscheide auf Basis Deiner aktuellen Lebenslage und passe die Strategie an, wenn Dein Leben sich ändert.
Zum Schluss noch ein pragmatischer Tipp: Rechne Deine eigene Situation durch. Nutze Online-Rechner (Mietrendite, Baufinanzierungsrechner, ETF-Sparplanrechner) mit Deinen Zahlen. Schau, was in 10, 20 Jahren rauskommen könnte und was Du dafür heute leisten musst. Und höre in Dich hinein, bei welchem Szenario Du ein besseres Gefühl hast.
Egal ob Du Dich für den ersten ETF oder die erste Immobilie entscheidest – der wichtigste Schritt ist, überhaupt anzufangen, langfristig Vermögen aufzubauen. Beide Wege haben Vor- und Nachteile, aber Nichtstun ist auf jeden Fall der schlechteste. In diesem Sinne: Viel Erfolg bei Deiner Entscheidung und dem Vermögensaufbau!
Alle Angaben und Zahlen stammen aus öffentlichen Quellen, Stand 2025, und dienen der Orientierung (keine Gewähr)
