Ob eine Immobilie wirklich eine gute Geldanlage ist, lässt sich nicht mit Bauchgefühl oder einem schnellen Blick auf die Monatsmiete beantworten.
Zu viele Faktoren spielen eine Rolle: Kaufpreis, Finanzierung, laufende Kosten, Leerstand, Wertsteigerung. Wer dabei nur auf die Bruttorendite schaut, sieht oft nur die halbe Wahrheit. Unser Rendite-Rechner hilft dir, alle Zahlen realistisch zusammenzubringen – und zeigt dir schwarz auf weiß, ob sich der Kauf lohnt oder ob du lieber weitersuchst.
So funktioniert unser Immobilien-Rendite-Rechner
Mit diesem Rechner kannst du auf einen Blick sehen, ob sich eine Immobilie als Kapitalanlage lohnt – und zwar nicht nur grob, sondern ziemlich genau. Du gibst ein paar Eckdaten ein, und der Rechner sagt dir, wie viel Rendite du nach Steuern, Zinsen, Kaufnebenkosten und Mietsteigerung erwarten kannst.
Kaufdaten
Du startest mit dem Kaufpreis, den Kaufnebenkosten (z. B. Notar, Grunderwerbsteuer, Makler) und möglichen Renovierungskosten. Alles, was du direkt am Anfang investieren musst, wird hier berücksichtigt.
- Beispiel: 350.000 € Kaufpreis, 12 % Nebenkosten = 42.000 €, dazu 20.000 € Renovierungskosten → deine Gesamtausgaben zum Start: 412.000 €
Finanzierung
Wie viel Eigenkapital bringst du ein? Welchen Zinssatz hast du auf das Darlehen und wie lange läuft es? Der Rechner nutzt das, um deine monatliche Kreditbelastung zu berechnen – und daraus ergibt sich, was von den Mieteinnahmen tatsächlich bei dir ankommt.
- Beispiel: 20 % Eigenkapital = 70.000 €, der Rest wird finanziert mit 3,5 % Zins über 25 Jahre
Mieteinnahmen & laufende Kosten
Hier gibst du deine monatliche Kaltmiete ein und die laufenden Bewirtschaftungskosten (Hausgeld, Verwaltung, Instandhaltungsrücklage etc.). Der Rechner berücksichtigt auf Wunsch auch Leerstand – zum Beispiel 5 % pro Jahr.
- Beispiel: 1.400 € Kaltmiete, 300 € monatliche Kosten → also 1.100 € Überschuss brutto
Wertentwicklung
Wenn du planst, die Immobilie später mit Gewinn zu verkaufen, kannst du eine jährliche Wertsteigerung angeben. Zusätzlich lässt sich auch eine jährliche Mietanpassung einrechnen. So zeigt dir der Rechner die Gesamtrendite, nicht nur die Mietrendite.
- Beispiel: 2,5 % Wertzuwachs pro Jahr, 2 % Mietsteigerung, Haltedauer: 10 Jahre
Du siehst am Ende nicht nur, wie viel Prozent Rendite du auf dein eingesetztes Kapital machst, sondern auch, ob sich das Objekt im Vergleich zu anderen Investitionen rechnet. Und das Beste: Der Rechner berücksichtigt alle Faktoren – nicht nur den Kaufpreis. So bekommst du ein realistisches Bild, ganz ohne Excel oder komplizierte Rechenwege.
Was ist die Immobilien-Rendite?
Die Immobilien-Rendite zeigt dir, wie viel Gewinn du mit einer Immobilie im Verhältnis zu deinen Investitionskosten machst.
Sie sagt also aus, ob sich der Kauf finanziell lohnt – und wie stark dein eingesetztes Kapital für dich arbeitet. Es gibt allerdings nicht nur eine Rendite, sondern mehrere – je nachdem, wie genau du rechnest und was du berücksichtigen willst. Gerade für Laien kann das verwirrend sein.
Deshalb gehen wir’s Schritt für Schritt durch.
Bruttorendite
Die Bruttorendite ist die einfachste und bekannteste Kennzahl, wenn es um Immobilien als Kapitalanlage geht. Sie zeigt, wie viel Prozent des Kaufpreises du jährlich durch Miete einnimmst – und zwar ohne Berücksichtigung von Nebenkosten, Finanzierung oder Steuern. Oft wird sie in Exposés als „Mietrendite“ angegeben, weil sie sich leicht berechnen lässt und auf den ersten Blick gut aussieht.
Rechenweg: Du nimmst die Jahreskaltmiete – also die Miete ohne Nebenkosten – und setzt sie ins Verhältnis zum Kaufpreis der Immobilie.
Formel: Bruttorendite = (Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis) × 100
Beispielrechnung:
- Kaufpreis: 300.000 €
- Kaltmiete: 1.250 € pro Monat → 15.000 € pro Jahr
Bruttorendite = (15.000 ÷ 300.000) × 100 = 5,00 %
Auf den ersten Blick klingt das attraktiv: 5 % pro Jahr! Doch Vorsicht – die Bruttorendite ist nur eine grobe Orientierung, keine realistische Gewinnprognose. Sie ignoriert alle laufenden Kosten:
- Hausgeld
- Instandhaltung
- Verwaltung
- Mietausfall durch Leerstand
- Finanzierungskosten (Zins & Tilgung)
- Steuern auf Mieteinnahmen
Das bedeutet: Die Bruttorendite sagt nichts darüber aus, was du tatsächlich verdienst. Sie hilft dir, schnell verschiedene Objekte miteinander zu vergleichen, ist aber kein verlässliches Kriterium für eine Investitionsentscheidung.
Wer genauer wissen will, ob sich der Kauf lohnt, muss weiterrechnen – zur Nettorendite, zur Eigenkapitalrendite und idealerweise bis zur Gesamtrendite inkl. Verkauf. Die Bruttorendite ist der erste Schritt – aber eben auch nur der erste.
Nettorendite
Die Nettorendite zeigt dir, wie viel von deinen Mieteinnahmen nach Abzug der laufenden Kosten tatsächlich als Gewinn übrig bleibt – im Verhältnis zum Kaufpreis der Immobilie. Sie ist damit deutlich aussagekräftiger als die Bruttorendite, weil sie realistischere Bedingungen abbildet.
Sie berücksichtigt zwar Kosten wie Instandhaltung, Verwaltung oder Leerstand, aber nicht die Finanzierung (Zinsen und Tilgung) und auch keine Steuern. Sie richtet sich also eher an Käufer, die die Immobilie ohne Kredit finanzieren – oder wissen wollen, wie gut das Objekt für sich genommen wirtschaftlich funktioniert.
Formel: (Jahreskaltmiete – laufende Kosten) ÷ Kaufpreis × 100
Beispiel:
- Kaufpreis der Wohnung: 250.000 €
- Jahreskaltmiete: 12.000 €
- Laufende Kosten: 2.000 € pro Jahr (Verwaltung, Rücklagen, Leerstand etc.)
Rechnung: (12.000 – 2.000) ÷ 250.000 × 100 = 4,00 % Nettorendite
Im Gegensatz zur Bruttorendite, die in diesem Beispiel bei 4,8 % liegen würde, gibt dir die Nettorendite ein deutlich ehrlicheres Bild.
Du siehst, was am Ende vom Jahr tatsächlich hängen bleibt – und kannst besser vergleichen, ob sich ein Objekt im Alltag rechnet.
Gerade für Kapitalanleger, die mit wenig Eigenkapital arbeiten oder auf langfristige Rendite aus sind, ist die Nettorendite ein zentraler Wert. Aber auch sie ist noch nicht das Ende der Rechnung. Willst du wissen, wie gut dein eingesetztes Geld wirklich arbeitet, brauchst du die Eigenkapitalrendite.
Eigenkapitalrendite
Die Eigenkapitalrendite zeigt dir, wie stark dein eigenes Geld für dich arbeitet – also der Teil des Kaufpreises, den du nicht über einen Kredit finanzierst. Sie ist eine der wichtigsten Kennzahlen bei vermieteten Immobilien, weil sie den Effekt von Fremdfinanzierung sichtbar macht: Je weniger Eigenkapital du einsetzt (bei gleicher Miete und gleichem Gewinn), desto höher kann deine Rendite ausfallen.
Einfach gesagt: Während die Brutto- und Nettorendite den gesamten Kaufpreis betrachten, schaut die Eigenkapitalrendite nur auf deinen echten Kapitaleinsatz – und rechnet dagegen, was du jährlich an Überschuss erzielst.
Formel: (Jahresüberschuss nach allen Kosten und Zinsen ÷ eingesetztes Eigenkapital) × 100
Jahresüberschuss: 18.000 € (Miete) – 2.000 € (Kosten) – 14.400 € (Kredit) = 1.600 € Gewinn
Eigenkapitalrendite = (1.600 ÷ 70.000) × 100 = 2,29 %
Wenn du mit wenig Eigenkapital eine solide Immobilie kaufst und der Überschuss trotzdem positiv ist, kann die Eigenkapitalrendite deutlich über der Nettorendite liegen. Umgekehrt gilt aber auch: Wenn du zu knapp kalkulierst oder die Miete ausfällt, kann sie schnell ins Negative rutschen.
Die Eigenkapitalrendite ist nicht statisch – sie verändert sich z. B.:
- Wenn sich die Miete erhöht
- Wenn du tilgst und dadurch deine Kreditlast sinkt
- Wenn du Eigenkapital nachschießt (z. B. für Sanierungen)
- Oder wenn die Immobilie im Wert steigt oder fällt
Sie ist also die aussagekräftigste Kennzahl, wenn du wissen willst: Was bringt mir meine Investition wirklich – bezogen auf mein eigenes Geld?
Mietrendite vs. Wertsteigerung
Die Mietrendite ist das, was du monatlich durch Mieteinnahmen verdienst – also dein laufender Ertrag. Sie ergibt sich aus dem Verhältnis zwischen den Mieteinnahmen und dem Kaufpreis. Je höher die Miete im Verhältnis zum Kaufpreis, desto attraktiver erscheint das Objekt für Anleger, die auf regelmäßiges Einkommen setzen.
Die Wertsteigerung dagegen ist der Gewinn, den du erst beim Verkauf erzielst – wenn die Immobilie im Laufe der Zeit teurer wird. Dieser stille Zuwachs spielt oft in Großstädten oder auf lange Sicht eine größere Rolle, bringt dir aber erst dann Geld, wenn du tatsächlich verkaufst.
Während die Mietrendite eher planbar ist, schwankt die Wertentwicklung stärker. Du bekommst also entweder jetzt laufendes Einkommen – oder hoffst auf mehr Gewinn später. Beides kann sinnvoll sein, je nachdem, was du mit der Immobilie vorhast
Beispiel: Du kaufst 2015 eine Wohnung für 200.000 Euro. 2025 verkaufst du sie für 280.000 Euro. Das ist ein Gewinn von 80.000 Euro – zusätzlich zur Miete.
Gesamtrendite
Die Gesamtrendite verbindet laufende Mieteinnahmen und Wertzuwachs.
Sie zeigt, wie viel du über die gesamte Haltedauer tatsächlich verdient hast. Wichtig: Dabei zählen auch Kaufnebenkosten, Makler, Steuern, Renovierungen und Verkaufsgebühren mit rein. Diese Rechnung ist aufwendiger – lohnt sich aber, wenn du wirklich wissen willst, wie gut eine Immobilie im Nachhinein war.
Es gibt nicht die eine Rendite, sondern mehrere – je nachdem, wie genau du rechnen willst:
Beispiel zur Immobilien-Rendite: Anne möchte eine Wohnung kaufen
Anna ist 38, Angestellte, ledig, und hat in den letzten Jahren rund 70.000 € angespart. Das Geld liegt auf einem Tagesgeldkonto, bringt Zinsen, aber kaum Rendite. Anna will mehr – aber ohne Zockerei. Aktien sind ihr zu volatil. Also entscheidet sie sich: Immobilie zur Vermietung. Eine Wohnung als Kapitalanlage. Nicht zum Wohnen, sondern zum Aufbauen.
Ihr Ziel: regelmäßige Einnahmen durch Miete, überschaubares Risiko, langfristiger Wertzuwachs. Ob sich das lohnt? Und wie stark ihr Eigenkapital dabei arbeitet? Genau das klären wir – mit echten Zahlen, solider Kalkulation und viel Transparenz.
Ausgangslage
Sie findet eine Neubauwohnung in guter Lage. Drei Zimmer, knapp 80 m², Erstbezug, energieeffizient, vermietbar ohne viel Aufwand. Der Kaufpreis liegt bei 350.000 €. Sie will mit 20 % Eigenkapital finanzieren, den Rest über einen Bankkredit. Was viele vergessen: Neben dem reinen Kaufpreis kommen weitere Kosten dazu. Notar, Makler, Grunderwerbsteuer – das summiert sich schnell.
Ihr Eigenkapital: 70.000 €. Der Rest, also 342.000 €, wird über einen Annuitätendarlehen finanziert – 3,5 % Zinssatz, 2,5 % Tilgung, Laufzeit 25 Jahre. Die monatliche Rate liegt bei rund 1.750 €.
Mieteinnahmen
Für die Gegend ist eine Kaltmiete von 1.400 € monatlich üblich. Indexmietverträge erlauben moderate Erhöhungen. Anna rechnet mit einer jährlichen Mietsteigerung von 2 %. Leerstand berücksichtigt sie pauschal mit 5 %, Verwaltungskosten, Rücklagen und Hausgeld mit 300 € monatlich. Ihr Ziel ist eine möglichst konservative Kalkulation.
Durch Mietsteigerung wächst dieser Betrag jährlich leicht. Nach 10 Jahren summieren sich ihre realen Mieteinnahmen (netto) auf rund 131.200 €.
Finanzierungskosten
Annas Darlehen über 342.000 € mit 3,5 % Zins und 2,5 % Tilgung bringt eine monatliche Belastung von etwa 1.750 €. Das ergibt:
Anna plant die Wohnung nach 10 Jahren zu verkaufen
Sie plant, die Wohnung nach 10 Jahren zu veräußern. Die Annahme: jährliche Wertsteigerung von 2,5 %, was in gefragten Lagen sehr realistisch ist.
Beim Verkauf entstehen erneut Kosten – etwa für Makler, Notar, ggf. Steuer. Sie kalkuliert konservativ mit 3 % des Verkaufspreises.
Gesamtertrag
Zusammengerechnet ergibt sich folgendes Bild:
Fazit: Das hat Anna aus ihrem ersten Immobilien-Investment gelernt
Anna hat über 10 Jahre mit konservativer Planung fast 300.000 € Ertrag erzielt – bei einem Eigenkapitaleinsatz von 70.000 €. Ihre Investition hat sich mehr als vervierfacht. Das ist kein Zufall, sondern das Ergebnis solider Planung:
- Sie hat nicht zu optimistisch gerechnet – weder bei Miete, noch beim Wertzuwachs.
- Sie hat Kosten realistisch angesetzt – Instandhaltung, Leerstand, Kaufnebenkosten.
- Sie hat mit Eigenkapital gepuffert – das hat ihr eine solide Finanzierung ermöglicht.
Wichtig war vor allem, dass sie nicht nur auf die Bruttorendite geschaut hat (Kaltmiete / Kaufpreis = 4,8 %), sondern auf das, was nach Abzug aller Faktoren wirklich übrig bleibt. Und dass sie den Verkauf als Teil der Strategie gesehen hat – nicht als Ausnahme.
Ob sich eine Immobilie lohnt, zeigt sich nicht im Exposé, sondern erst nach ehrlicher Rechnung. Und die besteht aus mehr als drei Kennzahlen. Eine gute Rendite ist erreichbar – wenn du realistisch bleibst, dich mit den Zahlen beschäftigst und keine rosarote Brille aufsetzt. Annas Beispiel zeigt: Auch mit ganz normalen Voraussetzungen kannst du aus Erspartem ein Vermögen machen – wenn du es klug einsetzt.
